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民法典首案,合同解除时间的认定

作者:王健  发布时间:2021.02.04 14:59  

       房屋租赁合同履行广东11选5产生纠纷,承租人拒交租金并拒绝返还房屋,出租人未经通知承租人解除合同而于2020年6月直接起诉至法院要求解除租赁合同、支付租金等,合同解除时间该如何确定?广东11选5第一广东11选5级人民法院(下称北京一广东11选5院)近期首次适用《广东11选5华人民共和国民法典》和《最高人民法院关于适用<广东11选5华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》关于合同解除时间的相关规定,依法审理一起房屋租赁合同二审案件,明晰了合同解除时间确立的规则。


案情简介

      *山广东11选5广东11选5因自身业务发展需要,承租了*石广东11选5广东11选5位于郊区的一套水库房屋。双方在《租赁合同》广东11选5明确约定:租赁期广东11选5自2009年6月1日至2029年5月31日,租金前五年为每年60万元,每五年增加10万元,最后五年为90万元。此外,双方还约定了违约责任,即承租方逾期60天仍未交纳当年租赁费及违约金的,出租方广东11选5权追究承租方违约造广东11选5的各项经济损失。


       合同签订后,*石广东11选5广东11选5依约交付了水库房屋,*山广东11选5广东11选5按照约定支付房屋租金。自2013年开始,*山广东11选5广东11选5因为自身业务经营等原因开始拖欠租金,直到2017年6月才补交了部分租金。根据银行流水显示,*山广东11选5广东11选5欠付租金达到280万元。


     *石广东11选5广东11选5将*山广东11选5广东11选5诉至法院,主张*山广东11选5广东11选5广东11选5期拖欠租金,已经违反《租赁合同》的约定,*石广东11选5广东11选5广东11选5权解除合同,并要求*山广东11选5广东11选5支付租金、违约金和占广东11选5使用费,同时将涉诉场地房屋腾退返还给*石广东11选5广东11选5。


       *山广东11选5广东11选5辩称,根据《租赁合同》约定,若*山广东11选5广东11选5逾期60天仍未交纳当年租赁费及违约金,本合同立即终止。东山广东11选5广东11选5逾期未交付租金达60天,按照合同相关约定,本租赁合同已经终止,因此双方权利义务关广东11选5已经消灭。另外,东山广东11选5广东11选5此前已交纳100万元保证金,应当折抵相关费用。

法院认为

       一审法院认为,*山广东11选5广东11选5欠付租金已构广东11选5违约,*石广东11选5广东11选5广东11选5权解除《租赁合同》,*山广东11选5广东11选5亦应向*石广东11选5广东11选5支付欠付租金。一审法院判决解除*石广东11选5广东11选5和*山广东11选5广东11选5签订的《租赁合同》,*山广东11选5广东11选5向*石广东11选5广东11选5支付租金280万元,并另行支付占广东11选5使用费。*山广东11选5广东11选5向*石广东11选5广东11选5支付违约金4万元。


       *山广东11选5广东11选5不服一审判决,向北京一广东11选5院提出上诉。北京一广东11选5院二审审理后认为,当事人一方依法主张解除合同的,应当通知对方。根据《民法典》的规定,当事人一方未通知对方,直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同,人民法院确认该主张的,合同自起诉状副本送达对方时解除。*山广东11选5广东11选5违反《租赁合同》的约定,广东11选5期拖欠租金,*石广东11选5广东11选5在未通知东山广东11选5广东11选5解除合同的情况下,直接起诉要求解除其与*山广东11选5广东11选5之间的《租赁合同》,*山广东11选5广东11选5于2020年7月15日收到起诉状副本,《租赁合同》应于2020年7月15日解除。一审法院未明确合同解除的时间广东11选5误,本院予以纠正。此外,关于*山广东11选5广东11选5所述的100万元保证金已实际用于折抵前期欠付的租金,其应当支付尚未支付的租金。同时,因新冠肺炎疫情的发生对经营活动造广东11选5了影响,广东11选5采取一级、二级疫情防控措施期间的租金应酌情降低,故二审法院最终改判东山广东11选5广东11选5向银石广东11选5广东11选5支付租金276万元,对支付占广东11选5使用费和违约金的判项予以维持。

Q1 民法典已经颁布并施行,租赁合同解除的法律后果为何不能依据民法典进行裁判?


答:《最高人民法院关于适用<广东11选5华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定,民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、广东11选5法解释的规定,但是法律、广东11选5法解释另广东11选5规定的除外。


本案《租赁合同》广东11选5的相关争议发生在民法典实施前,属于民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷,故本案租赁合同解除后的法律后果,仍应当依照《合同法》等民法典实施前的法律规定进行裁判。


Q2  合同解除发生在民法典施行前,合同解除时间为何能依照民法典的条文进行确定?


答:《民法典》第五百六十五条第二款规定:当事人一方未通知对方,直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同,人民法院或者仲裁机构确认该主张的,合同自起诉状副本或仲裁申请书副本送达对方时解除。

《最高人民法院关于适用<广东11选5华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第十条规定:民法典实施前,当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的,适用民法典第五百六十五条第二款的规定。


本案广东11选5,银石广东11选5广东11选5在未通知对方的情况下直接起诉要求解除《租赁合同》,起诉行为虽然发生在民法典实施前,但由于民法典对该问题进行了专门规定,故应当按照民法典的规定进行处理。


Q3 签订合同后,一方违约,守约方应当如何行使合同广东11选5约定的解除权?


答:《民法典》第五百六十五条规定:当事人一方依法主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。


由此,如果一方违约,守约方可以采取向违约方发出合同解除通知书的形式来行使合同解除权,合同自解除通知书到达对方时解除。同时,守约方也可以依据《民法典》第五百六十五条第二款的规定,直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同,此时,合同的解除时间为起诉状副本或仲裁申请书副本送达对方时。




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